豊田マンション管理事務所 
今回の投稿から、これからマンションに住もうとしている方、マンションに住んでいる方に向けた基礎講座を内容としたものと致します。
第1限目は「管理規約」です。
まず管理規約とは、マンションにおける「憲法」や「バイブル」と呼ばれるもので、マンションに住む上ではとても重要なものとなります。
セミナーでもお話ししてますが、管理規約には原始規約と標準管理規約と呼ばれるものがあります。
- 原始規約 ‥‥分譲当時に作成された管理規約
- 標準管理規約‥‥国交省が各マンションに合わせたタイプ別の管理規約。この標準管理規約は既存の管理規約を改定するときの参考にするもの。
【管理規約の記載内容】
管理規約には、マンションの名称、所在地、敷地面積や共用部分の範囲、管理費・修繕積立金の使い道、役員の構成、管理規約に反したときの罰則などが明記されています。
【古い管理規約の対応】
当然効力が無くなるので、古い管理規約は不要なものとなります。そのため効力が無くなった管理規約は各組合員は処分するとして、管理組合としては一部保管することが望ましいと言えます。
【管理規約の改正する場合の手続き】
管理規約を改正する場合、総会（定時又は臨時）で特別決議（組合員及び議決権の4分の3の承認）が必要となります。
改正までの手続の流れは、理事会や総会で管理規約の改定の審議があって、理事会（または規約改正委員など）で骨子をまとめます。まとめた骨子を基に説明会を開催して各組合員に説明します。その後、総会で決議を取る流れとなります。
ここで管理規約を改正する上で、活用するものが標準管理規約となります。この標準管理規約を基に今のマンションの実状と合わせて新しい管理規約の骨子を作成します。
【管理規約を改正する場合の注意点】
管理規約の改正で、特別な利害関係人の承諾を要する場合があります。判例で該当しない例はありますが、承諾を要する場合の例は見当たりません。そのため、こういった規定があることは頭の片隅に入れておいてください。
【管理規約の効力】
管理規約の効力は、各組合員をはじめ住んでいる居住者に対して効力が生じます。ここで注意する点は、借りて住んでいる方です。借りて住んでいる方が規約に反することをした場合、管理組合は直接その住んでいる方に注意することができます。また、貸している組合員に対しても借りている方の規約違反を注意するよう管理組合は苦言を言うことができます。
【まとめ】
管理規約は最も重要なものですが、管理規約の規定内容とそぐわない運営をしている管理組合や管理規約を改正したことがない管理組合が多々見受けられます。 管理規約の規定内容とそぐわない運営をしている場合または管理規約の改正がなされていない場合、住んでいる居住者や購入者に対して困惑することやマンションを住んでいる上で支障をきたすことが生じますので、管理規約を遵守することと現状の管理運営に沿った管理規約の改正は欠かせません。
