豊田マンション管理事務所 
今回の2限目のテーマは、「専有部分・共用部分と専用使用権」です。
マンションの管理規約には共用部分が明記されています。
共用部分とは、エレベーターホール・通路・階段・メーターボックス・パイプスペース等を指します。
一方、専有部分は管理規約には、区分所有法第〇条‥‥と記載されていますが、要するに101号室とかの部屋を指します。
共用部分について管理規約になぜ記載があるのかと疑問を感じる方がいるかもしれませんね。
この疑問について分譲マンションの管理について説明します。この説明で共用部分の記載が必要なのかがわかると思います。
分譲マンションには、「専有部分」と「共用部分」しかありません。つまり、専有部分は購入者である区分所有者が管理することになりますので、室内の設備のリフォーム（※制約あり）や模様替えは区分所有者で行うことになります。
共用部分は、管理組合が管理することになりますので、メンテナンスや修理は管理組合で決定し実行することになります。
上記から、専有部分と共用部分の管理主体が異なることになりますので、管理規約の共用部分に記載のある部分は区分所有者が勝手に手を加えることができません。
ここで疑問が生じます。
それはベランダは共用部分とされていますが専有部分に入らなければ他の区分所有者は使用できないということです。だったら専有部分でよいではないかということになりますが、ベランダは非常時に避難通路になるので専有部分にしてしまうと不具合が生じてしまいます。そこで、解決する方法として「専用使用権」という言葉が使われます。
この専用使用権とは、ベランダの様に共用部分に属するが他の区分所有者が専用部分を通らなければ使用できない部分を排他的に使用できる権利として区分所有者に与えたものです。
専用使用権があるものとしては、ベランダ以外にはガレージ、専用庭が挙げられます。
この専用使用権がある場合、その区分所有者しか使用できないため、一般的な管理（除草、掃除など）はその区分所有者が責任をもってしなければならないことに注意が必要です。
最後に、専有部分と共用部部Bんの境界で問題になるのが漏水です。漏水個所の特定が困難な場合がおおいため、区分所有者個人の専有部分の火災保険加入はもちろん共用部分の火災保険の内容も確認することが大切です。
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