分譲マンションを購入するときのポイントとは‥‥(中古編)

マンション管理

分譲マンションを購入するときのポイントとは‥‥(中古編)

投稿に間が開いてしまいまいましたが、今回は中古マンションを購入するときのポイントをご紹介します。

中古マンションも新築マンションと同様、『長期修繕計画書』がポイントになります。
新築時は積立金の改定時期を確認した方がよいことでしたが、中古のマンションもその点は同様です。

しかし、新築マンションと異なるのは以下の点を確認することです。

  • 長期修繕計画書の通りに修繕が実際に行われてきたのか?
  • 修繕積立金が計画書通りに改定されて、その金額通りに積立されてきたのか?
    長期修繕計画書の見直し時期

まずは、上記の『長期修繕計画書の見直し時期』について説明します。

購入のタイミングによって、長期修繕計画書が見直し前か後かその点で大きく変わってきます。
まず初めに、長期修繕計画書は国交省では5年程度で見直すことが推奨されており、管理会社では5年を目途に見直していること、自主管理の場合は見直しがされていない場合があります。
大きく変わってくるポイントは見直し後ならその計画書通りに修繕が行われることになりますが、改定前だと実際に記載されていた計画の修繕工事が実施されていない場合もあるので改定後に計画が変わることになります。詳細は次に記載します。

次は、『長期修繕計画書の通りに修繕が実際に行われてきたのか?』です。

長期修繕計画書通りに実際に修繕工事がされていない場合もあります。
その場合とは、管理組合が調査や診断の結果、修繕工事を延期する判断した場合があるからです。
長期修繕計画書はあくまで計画書なので、必ずその時期に列挙されている項目の工事を実施する必要はありませんが、修繕するタイミングの判断材料になります。
そのため、マンションの購入時期に実際に行われた修繕工事を確認する必要があります。
もし、されていないものがあったらその修繕工事は見直し後の長期修繕計画書に反映されることになります。

最後に、『繕積立金が計画書通りに改定されて、その金額通りに積立されてきたのか?』です。

先ほどの修繕工事の項目が実施されていない場合、見直し後に反映されることと記載しました。
このことによって修繕積立金の金額に計画書とズレが生じることになります。
修繕工事に使用されていなければ、工事に当てられていた修繕積立金はそのまま残っていることになりますので、その分、修繕積立金は残っていることになります。
もし、実施されていない工事金額に近い金額が残っていなかったら、無駄に使用しているか計画書がずさんだったとしか言えません。
そのため、修繕計画書通りに修繕工事が実施されたのか確認することが重要になってくるのです。
積立金が不足していたら、積立金が改定されることが予想されますからね。

最後に、マンションの売買の場合、仲介業者は修繕積立金の改定の時期を尋ねてきます。
しかし、管理会社から計画書通りに改定する時期は先の旨の回答だとしても、管理組合の判断で予定よりも修繕積立金の改定の前倒しが行われることはあります。
そのため、中古マンションの場合は、計画書通り積立金の改定時期まで間があるといわれても、購入する会計年度以降は、改定の議論や実施があってもおかしくないので、その点は忘れないでください。

修繕積立金の改定などは、管理組合の判断で時期が変わってくるのがマンションなのです。

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