豊田マンション管理事務所 
分譲マンションでは、修繕積立金の不足、組合員の高齢化に伴い役員の担い手がいない、管理費等の滞納など多くの問題が発生しています。
弊社では、各専門家と連携し、管理組合が抱えているすべての問題を解決致します。また、個々の組合員の相談にも対応できる仕組みを取っています。
①理事等の役員の担い手がいない場合
居住者の高齢化や外部オーナーの増加により、マンションに住んでいる住民の負担が大きい場合は、役員の資格の範囲を広げたり、役員の人数の変更など規約を変更する方法に加え、外部役員として管理組合をサポートしたり、理事会の業務を代行する第三者管理（理事長代行型・理事会代行型）を提案します。
● 理事長代行型は、議決権を持たない役員として管理組合の理事としてその業務を行います。
【理事長代行型】
［業務内容］
・理事会の開催
・総会及び理事会資料の作成
・管理規約に基づく理事長の業務
※議決権はなし
［メリット］
・管理組合の負担の軽減
・役員の担い手不足の解消
● 理事会代行型は理事会がする業務を弊社が代行します。そのため、定期的に組合員及び住民との意見交換会を行い、設備の不具合や管理組合の管理運営に関する問題に取り組みます。
【理事会代行型】
［業務内容］
・総会の開催
・管理規約に基づく理事会の業務
・滞納者への対応
［メリット］
・役員の負担がない
・役員の担い手不足の解消
②管理会社変更（リプレイス）業務
現状の委託する管理会社の委託料を見直したい場合や管理会社の対応の不備などで管理会社を変更したい場合に、他の管理会社の相見積もりや総会終了後の新しい管理管理会社との引継ぎをサポートします。
【管理会社変更の業務内容】
・管理の仕様書の作成
・管理会社との折衝
・管理会社への見積依頼
・議案書の作成補助
③管理規約・使用細則等の改正業務
国土交通省より標準管理規約が発信されており、その新しい標準管理規約をベースにマンションの現状に合わせた管理規約に改正いたします。
管理規約はマンションの管理運営にはかかせないものです。改正されなければトラブルの発生につながります。
【管理規約改正の業務内容】
・管理規約・使用細則の素案の作成
・外国人居住者に向けた管理規約・使用細則の翻訳
・住民説明会および総会の開催
④管理組合の総合的な業務
一般的な顧問契約です。業務内容は以下のものが中心となります。
【顧問業務】
・理事会・総会に出席
・管理会社作成（議事録、月次報告書等）の書類のチェック
・自主管理マンションの書類・資料の作成
⑤提案・企画
第三者管理や顧問契約で管理組合と繋がりができたときに、組合員間のコミュニケーションが取れる環境づくりやマンションの資産価値を維持するための提案を致します。
● 住民間のコミュニケーションが形成される環境造りの提案
分譲マンションの管理会社にいたときに、ある担当のマンションでは総会の有効条件を満たすのに苦労していました。なぜ苦労したのかそれはマンションの管理組合の活動に無関心の組合員が多かったからです。このように無関心の管理組合員が多いことは、他のマンションでも問題のひとつになっており、関心を持ってもらうために様々な手段を講じています。
関心を持ってもらうためにはどうしたらいいのか原因を考えたときに、管理組合員同士のコミュニケーションが希薄であることに気づいたのです。
この管理組合員同士のコミュニケーションが希薄ということは、管理組合の活動に無関心な組合員が増加し修繕等が円滑に行われないことや騒音などの生活のトラブルの増加、また近年マンションが抱える独死などの問題が起こりやすい状況になります。そのため、弊社では組合員同士が楽しく暮らせるようにコミュニケーションの形成を図るため、組合員の要望に基づくセミナーや体験イベント、マンション内の空きスペースを使った催し物の提案をします。
● マンションの資産価値を維持するための提案
マンションの資産価値を維持することも重要です。このマンションの資産価値を維持するということは単に専有部分のリフォームだけではなく共用部の修繕・改修がしっかりされていることが必要です。しかし、多くのマンションでは修繕積立金が潤沢にないため、修繕ができなかったり改修が遅れてしまう問題が生じます。そのため、弊社では問題を解決するため修繕積立金が適正か見直すことからはじめ、大規模修繕が適正時期に行われるように長期修繕計画の見直しなどマンションの資産価値を下げないための提案をします。
提案の一例として以下のものがあります。
⑥防火管理に関する業務
住民ではないため防火管理者にはなれませんが避難訓練や消防計画書の作成など防火に関するサポートを致します。
【防火に関する業務】
・消防計画書の作成補助
・消防署への届出（3年に1回。※複合型は1年に1回。）
・避難訓練の実施（年1回）
・避難経路の作成
・在宅避難に関する提案
・防火・防災に関するセミナーの開催
【防火管理者の設置条件】
・分譲マンション ‥‥収容人数が50名以上。
・店舗と居住の複合型マンション ‥‥収容人数が30名以上かつ統括防火管理者の選任が必要。
防火・防災に関わるリンク